숫자는 어떻게
계산했을까요?

결과에 사용한 자료와 가정을 공개합니다. 공고문에 기재된 사실, 사용자의 입력, 미래 시나리오는 구분해서 읽어 주세요.

1. 가격과 데이터

2026.10.16 공고문의 52~80쪽에서 1,305세대의 건물가·계약금·잔금·확장비를 추출했습니다. 49㎡ 590세대, 59㎡ 715세대, 동·호 중복 없음, 건물가=계약금+잔금 및 81쪽 25개 세부타입의 확장비 일치를 검사했습니다. 모든 행을 사람이 수기로 시각 대조한 것은 아닙니다. 계산에 사용하는 전체 가격표 JSON ↗

최저·중간·최고 시나리오는 선택 타입의 건물가+확장비 합계로 정렬한 실제 세대를 사용합니다. 이 중간값은 타입 내 모든 세대의 정렬 중간 예시이며 일반공급 배정확률을 반영한 평균 예상가격은 아닙니다. 사전청약 배정 결과 등에 따른 실제 본청약 가용 동·호는 다를 수 있습니다.

2. 자기자금

총 필요 자기자금 = 건물가 + 확장비 + 전환 보증금 + 부대비용 − 계산용 대출액. 계약 때 낼 돈은 건물 계약금+확장 계약금입니다. 총 자기자금에 계약금이 포함되므로 다시 더하지 않습니다. 부대비용은 편의상 입주 시점 지출로 모델링하며 실제 계약 단계 비용을 별도로 앞당기려면 유동성을 추가 확보해야 합니다.

계산용 대출은 건물가×입력 LTV와 상품 최대 5억 원 중 작은 값입니다. 평가 기준금액을 건물 분양가로 가정하며 확장비·전환 보증금에는 LTV를 적용하지 않습니다. 이는 대출 승인액이 아닙니다. 공고문 44쪽 ↗

3. 월 부담과 순수 비용

원리금균등 상환으로 계산합니다. 대출원금 L, 월금리 i, 전체 개월 N일 때 월 상환액은 L×i÷[1−(1+i)^−N]입니다. 금리가 0이면 L/N입니다. 실제 거치기간·상환방식·중도상환 조건이 확인되면 그 조건을 적용해야 합니다.

월 현금 부담은 원금·이자·토지임대료·관리비·세금·수선 월 환산액입니다. 월 순수 비용에서는 원금 상환을 분리합니다. 원금 상환은 현금 유출이지만 대출잔액을 감소시키므로 원금과 순자산을 중복 계산하지 않습니다. 첫 달 비용은 원금 전체에 적용한 한 달 이자 기준 예시입니다.

4. 보증금 전환

보증금 D, 연 전환이율 c일 때 월 임대료 감소액은 D×c/12입니다. 입력한 보증금을 100만 원 단위로 내리고 월 임대료 60% 이내로 제한합니다. 전환이율 2.5%는 미확정 예시입니다. 실제 고지액에는 원 단위 처리 차이가 있을 수 있습니다. 공고문 82쪽 ↗

전환보증금은 소모된 비용과 분리하여 반환가능 자산에 기록합니다. 대신 묶인 금액만큼 금융자산이 줄어들기 때문에 투자수익도 줄어듭니다. 기회비용을 별도로 또 빼지 않습니다. 반환 시점·공제조건은 최종 임대차계약을 확인해야 합니다.

5. 심사용 총자산과 소득

심사용 총자산은 부동산+자동차+일반자산(전세보증금 포함)+금융자산−인정 부채입니다. 일반 세대는 기본 3억 6,200만 원, 출산완화 대상 자녀 1명은 3억 9,700만 원, 2명 이상 등 해당 조건은 4억 3,100만 원입니다. 청년은 본인과 부모의 자산을 따로 검증합니다. 표의 금액을 그대로 사용하며 기본금액에 임의로 1.1 또는 1.2를 곱하지 않습니다. 공고문 88쪽 ↗

전세보증금 전체를 자산에 더하고 인정 전세대출을 차감합니다. 순보증금을 먼저 구한 뒤 대출을 다시 빼면 이중 차감입니다. 마이너스통장·카드론은 조회 제외 예시입니다. 금융자산·부채의 조사기준일, 요구불예금 3개월 평균잔액, 주식 시세와 보험 해약환급금 등 평가 방식을 확인하세요. 공고문 87쪽 ↗ 공고문 88쪽 ↗

소득은 공적자료 기준으로 입력합니다. 실수령액·단순 연봉 나누기는 최종 판정값과 다를 수 있습니다. 태아를 포함한 가구원수, 생애최초 직계존속의 동일 등본 1년 조건, 휴직 소득 등을 별도로 확인해야 합니다. 현재 자동 계산은 8인 이하를 지원합니다. 전체 유형 확인 시 청년의 자산·주택소유·당첨 제한은 별도 본인 입력을 사용하고, 다른 유형은 세대 입력을 사용합니다. 미입력한 청년 본인 값을 세대 값으로 추측하지 않습니다. 공고문 90쪽 ↗ 공고문 91쪽 ↗ 공고문 92쪽 ↗

‘입력상 기본요건 충족’은 최종 적격이 아닙니다. 주택소유 예외, 혼인·출산특례, 가구 범위, 군인·해외체류, 청약 제한 및 가점은 입력자가 확인한 사실을 바탕으로 하며 누락된 정보는 추가 확인으로 남깁니다. 사전청약 당첨자는 이 기본 확인기의 별도 지원 대상이 아니므로 원문 93~94쪽을 참고하세요.

6. 같은 날 매수하고, 정확히 10년 뒤 비교

고덕강일과 일반주택을 입력한 같은 날짜에 매수하고 각각 120개월 보유한다고 가정합니다. 고덕강일은 위 계산기에서 선택한 49㎡ 또는 59㎡의 타입·가격 시나리오를 가져옵니다. 일반주택은 사용자가 매수가를 입력합니다. 예: 두 주택 모두 2027.05.28 매수 → 2037.05.28 비교. 윤일에 시작하면 10년 뒤 같은 달의 유효한 마지막 날로 맞춥니다.

10년 후 주택 예상가격 = 매수가 × (1 + 입력 연평균 가격변화율)¹⁰. 고덕강일은 토지 소유권이 없는 건물 분양가를 기준으로, 일반아파트는 건물·토지를 포함한 매수가를 기준으로 합니다. 변화율은 각각 설정하며 미래 가격을 보장하지 않습니다. 고덕강일 확장비를 건물가격에 더해 동일 비율로 상승시키지 않습니다.

10년 후 주택 순자산 = 그때의 주택 예상가격 − 120개월 상환 후 남은 주택대출. 고덕강일 대출은 위 자금 계산기의 금액·금리·상환기간, 일반주택은 별도로 입력한 LTV·금리·기간을 적용합니다. 원리금균등 월 상환을 120회 반영합니다. 원금 상환액을 이미 줄어든 대출잔액에 또 더하지 않습니다.

접어둔 참고 표에서는 매수 시 주택 자기자본(주택가격−대출), 월 대출상환액+토지임대료, 10년간 상환 원금·대출 이자·토지임대료를 볼 수 있습니다. 토지임대료는 위 계산기의 보증금 전환 후 금액을 120개월 동안 고정하여 계산합니다. 주택 순자산 금액에서 주거비를 다시 차감하지 않으며 주거비는 별도 부담 정보입니다.

기본 매수일은 공고문상 입주예정일인 2027.05.28입니다. 이 날짜부터 10년 뒤는 공고문상 당첨 발표일 2026.11.26부터 10년인 전매제한 종료 기준 이후입니다. 매수일부터 10년과 전매제한의 기산일은 서로 다릅니다. 거주의무를 이행하고 실제 양도 요건을 충족한다는 가정에서 시장가격을 추정하며, 미래 법령·유동성·실제 거래성사 여부는 보장하지 않습니다. 공고문 107쪽 ↗

비교 범위

주택 순자산은 가구 전체의 순자산이나 실현 매도수익이 아닙니다. 다른 금융자산, 남겨둔 현금의 투자수익, 미래 저축, 전세보증금·전환보증금, 다른 부채, 확장비·취득비·관리비·세금·수선비·매도비용은 이 결과에 합산하지 않습니다. 초기 투입금과 월 상환 부담이 서로 다른 두 주택이므로 표시 금액만으로 투자 수익률이나 유불리를 확정하지 않습니다. 입주자금과 월 부담은 위 계산기에서 따로 확인하세요.

선택 기능: 남는 돈까지 같은 자금으로 비교

두 선택 모두 동일한 매수 시 보유자금과 매달의 주거·저축 예산으로 시작합니다. 보유자금은 반환받을 순전세보증금 등 실제 사용할 수 있는 금액이며, 기존 부채 상환과 비상금은 미리 제외한 입력값입니다. 별도로 전세보증금이나 기존 부채를 다시 합산·차감하지 않습니다.

매수 직후 금융자산 = 보유자금 − [주택가격 − 주택대출 + 확장비 + 일시 부대비용 + 전환보증금]. 고덕강일은 위 계산기의 금액을, 일반주택은 이 선택 기능의 부대비용 가정을 사용합니다. 전환보증금은 현금에서 빠지지만 별도 자산으로 유지합니다.

이후 120개월 동안 매월 초 양수의 금융잔액에 세후 가정 수익률을 적용하고, 월말에 공통 예산에서 그 달의 원리금·토지임대료·관리비·세금·수선 월 환산액을 뺀 금액을 더합니다. 금융수익률은 연 수익률을 월 복리로 환산합니다. 월 지출이 예산보다 크면 보유 현금이 감소합니다.

10년 후 모형상 자산 합계 = 주택 예상가격 − 남은 주택대출 + 남은 금융자산 + 별도 전환보증금. 대출 원금 상환은 현금 유출과 대출잔액 감소에 한 번씩 반영하며, 원금을 추가 자산으로 또 더하지 않습니다. 관리비·임대료는 고정 가정입니다. 실제 매도세금·비용, 미래 소득 변화, 기존 부채 이자는 추가 반영하지 않습니다.

매수 시점 또는 중간에 금융잔액이 음수가 되면 최대 부족액과 시점을 표시합니다. 음수에 투자수익을 적용하거나, 자동으로 새 대출을 만들어 실행 가능하다고 표시하지 않습니다. 부족액이 있는 두 결과는 추가 조달 없이 우열을 확정하지 않습니다. 이 기능은 기본 주택 순자산 비교를 대체하지 않는 선택적 모형입니다.

공급유형 비교와 선택 가이드

동일한 입력으로 다섯 유형의 기본요건·선정방식·가점·소득 상한을 나란히 비교합니다. 생애최초는 가점제가 아닌 소득 단계·지역우선 적용 후 경쟁 시 추첨입니다(101쪽). 일반공급은 순위·지역우선과 무주택기간·납입인정금액의 선정순차를 적용합니다(105쪽). 일반공급 납입인정금액은 순위확인서 기준으로 별도 입력하며 생애최초의 선납 포함 저축액으로 대체하지 않습니다.

기본요건 충족 후보·가점 만점 여부·무주택 3년 기준 등 입력상 확인한 특성을 안내하며, 유형별 당첨확률이나 유불리 순위를 확정하지 않습니다. 소득 상한 이내 단계는 소득만 비교한 값으로 단계별 가족·순위·근로 등 추가요건과 배정물량을 확인해야 합니다. 서로 다른 만점의 가점을 비율로 환산하거나 공급비율을 개인 당첨확률로 사용하지 않습니다. 타입별 배정물량·지역별 지원자 수·경쟁자 점수는 이 기능에 반영하지 않았습니다.

7. 자료 확인 상태

2026.10.19 서울주거포털의 SH 공공분양 목록과 청년몽땅정보통에서 공고명·공고일 2026.10.16·접수일·당첨 발표일을 대조했습니다. 원문 가격표는 업로드된 136쪽 공고문을 기준으로 합니다. 서울주거포털 공고 목록 ↗ · 공식 공고 개요 ↗

이 확인은 후속 상세 정정·변경공고가 없다는 보장이 아닙니다. 모기지 실행 세부조건·최종 전환이율과 공고문 표기 중 재확인이 필요한 부분은 추가 확인 대상으로 유지합니다. 공고문 113쪽 계약 종료일의 요일, 104쪽 공급유형 표기 일부를 임의로 확정값으로 바꾸지 않았습니다. SH 원 공고 ↗ · 주택도시기금 ↗